2025 香港學生宿舍先導計劃與乙級丙級寫字樓
系列二：商廈市場趨勢與洞察
2025 香港學生宿舍先導計劃與乙級丙級寫字樓
資助大學及自資院校非本地生限額近年放寬，學生宿舍供不應求。 政府早前公布於2025年7月推出學生宿舍先導計劃 ，容許酒店及商廈毋須經任何規劃程序改裝成學生宿舍，預計計劃主要吸引乙級、丙級寫字樓業主及投資者參與。
什麼是學生宿舍先導計劃？
計劃下主要的利便措施
- 擴闊「酒店」用途的定義：大多數酒店或商業大廈無須進行任何規劃程序即可改裝為學生宿舍。此外，預計大部分商業用地契約亦無須修訂或補地價。
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放寬地積比率和上蓋面積及豁免總樓面面積：
- 計劃下改裝而成的學生宿舍視為「非住用建築物」，以計算地積比率及上蓋面積。
- 允許保留並善用「過剩樓面面積」改裝為配套設施，例如將停車場改為洗衣房、員工宿舍改成健身房等，以提升空間效益。
- 多數改裝不用修改地契或補地價
值得留意的是，雖然今次「拆牆鬆綁」，政府為確保經改裝宿舍的宜居性，要求學生宿舍必須符合適用於住用建築物的天然照明與通風標準，例如須設置足夠面積的窗戶及宿舍房間的任何部分距離訂明窗戶不得多於九米等。
就時間線而言，政府現時已遞交計劃詳情予立法會討論，並在城規會審議，預計七月推出計劃，主要吸引乙級、丙級寫字樓業主及投資者參與。更有業主指出，酒店可在一年內改裝為學生宿舍，並有意讓其在2026/27學年投入使用。
香港乙級和丙級寫字樓市場前景與影響
香港寫字樓市場正經歷調整，尤其乙級和丙級寫字樓面臨空置率上升和租金下行的壓力。
然而，為什麼寫字樓有分不同等級？有著什麼分別？
其他地區介紹：
根據 差餉物業估價署 《 香港物業報告2025 》，2024年香港私人寫字樓的整體空置率高達16.3%，創歷史新高。而2024年乙級寫字樓空置率為15.6%，丙級寫字樓空置率達11.0%。
今年新聞經常提及，寫字樓空置率屢創新高，未來數年新供應陸續投入市場，將令空置率惡化。根據《 香港物業報告2025 》，就2025年而言，預計整體私人寫字樓落成量將增至333萬平方呎，較2024年增加一倍，而2026年整體商廈落成量預計回落至125萬平方呎
乙級寫字樓方面，2025年預計有2萬平方米（約21.5萬平方呎）落成，而2026年則會有1.4萬平方米（約15.1萬平方呎）落成。
由此可見，即使現時寫字樓空置率高企，但新供應源源不絕，面對學生宿舍供不應求，政府今次「拆牆鬆綁」，可謂因應市況決策，因時制宜，善用已落成但較高空置率的商廈，預計新政策將協助不少非核心商業區乙級及丙級寫字樓改造。
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